文/星空下的小白菜


都说今年菜价大幅上涨不便宜,但是最近却频频传出部分城市房子跌成了“白菜价”!(哎,我们“白菜”真可怜,老被拿来形容便宜货……)


前几天有报道称,山东乳山二手房价跌回10年前,海景房每平米仅1800元。

而再早之前,黑龙江鹤岗市房价已低至一套46平米的住房总价16000元,折合一平方米348元,据说当地某小区一套320平的复式高层只要15万。(小白菜我好羡慕呀!)

不过转眼间,这房价从万元/平降到了几百元/平,这几个城市是怎么回事呢?难道房价真的不行了?

我们以鹤岗来看,这里房价下跌主要有以下几个原因:


1、人口流失严重;

2、人口老龄化加剧;

3、地区就业岗位减少;

4、地区资源枯竭;

小白菜之前跟大家说过,房地产要短期看金融、中期看土地、长期看人口。而这人口,永远是最核心关键的因素。

其实,鹤岗在90年代中期,年产千万吨煤炭,自然造就大量的人口红利。

随着煤资源枯竭,过去十年人口一直处于净流出的状态。

人都没得了,房子咋可能还值钱呢?

不知道大家还记不记得前几年美国的底特律的破产,这座小城曾是五大湖地区的工业重镇就是“收缩型城市”的典型。2013年,这座曾经风光无限的汽车城正式宣告破产,它也成为美国历史上规模最大的破产市政府。这背后主因就是上世纪50年代之后,底特律开始将制造业转移到更广阔的的郊区,这里的人口也跟着逐渐流出。在次贷危机之后,这里的房子更是多的没人要,1美元就卖。

而这种现象在国内也正在发生着。今年4月份,发改委在《2019年新型城镇化建设重点任务》中,就首次公开提及“收缩型城市”。一般而言,常住人口连续3年以上持续流失且缺乏回流的城市,均可被视为收缩型城市。


其实出现这种情况的可不止鹤岗,黑龙江的伊春、双鸭山、甘肃玉门也都遭遇了同样的情况,他们都有一个新的名词,叫做“收缩型城市”。


根据清华大学建筑学院特别研究员龙瀛的研究,在2000年~2010年间,中国有180个城市的人口在流失,三分之一的国土人口密度在下降。

小白菜看到有一些信息显示,这种收缩型城市约26个(不完全统计):


黑龙江8个:绥化、齐齐哈尔、七台河、黑河、鸡西、伊春、双鸭山、鹤岗。


吉林7个:吉林、白城、白山、松原、四平、通化、辽源。

辽宁6个:锦州、鞍山、抚顺、本溪、阜新、丹东。


四川3个:巴中、内江、广元。

内蒙古1个:通辽。

陕西1个:安康。

没有了人,什么价格都维持不了。

所以,在收缩型的中小城市,没有人口和产业注入的新区,最需要警惕。这些城市最好是不要去投资房产了,未来房价的支撑力恐怕是不足。而且这些城市人口外流的形势恐怕会随着时间的发展,变得越来越严重。

尤其是前段时间发改委《2019年新型城镇化建设重点任务》中,明确大城市全面放开落户限制:

城区常住人口100万—300万的型大城市,要全面取消落户限制;

城区常住人口300万—500万的型大城市,要全面放开放宽落户条件,并全面取消重点群体落户限制。

就像现在,各地“抢人大战”如火如荼,武汉、杭州、成都、西安、南京、三亚、天津等地的落户门槛一降再降。入户门槛下降使得各类人才更加向大中型城市靠拢,而本来就处于竞争劣势的“收缩城市”,面临人口特别是人才持续减少的困境只会越来越严重。

最后还有一点,是小白菜最担心的。

长期以来,几乎所有城市都在大造新城、盲目城市,丝毫不顾城市发展的现实。这可能会让这种“收缩”的情况更加严重。

当经济衰退与人口外流叠加而至,连既有的城市基础设施都无法维持,更不用说房地产这种过度依靠人口和资金的产业。

这也就是为什么发改委明确要求收缩型城市“缩身强体”。意思传达的很清楚:城市不一定永葆青春,城市规划也不可能永远扩张,房价不一定永远都会涨,要接受城市收缩的现实。

未来在收缩型城市,人口流失,土地指标和财政补贴必然要随之减少,收缩城市想要再玩大建新区和土地财政的游戏,恐怕行不通了。

最后还是那句话,面对这种“收缩型城市”,小白菜希望大家一定要谨慎呀!!